08.07.2007
СМИ: «Ведомости», ежедневная деловая газета 
Автор: Мария Бунина,   
Город: Москва
Дата: 9 июля 2007 г.
 
 
 
Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) известны в России еще с советских времен. Их история начинается с закона СССР "О кооперации". В те времена вступление в ЖСК было единственным способом получить квартиру в собственность. За возможность стать пайщиками наши мамы и папы платили взносы и стояли в очередях. В другой очереди стояли те, кто остро нуждался в улучшении жилищных условий и мог рассчитывать на жилье от государства согласно действующему в те времена законодательству.
 
Потом случилась перестройка, и через короткий промежуток времени квартиру в Москве уже мог купить любой, кому позволяли доходы. Однако "очередь на улучшение жилищных условий" все еще существует, люди стоят в ней по 10-15 и более лет. Очередники эти прописаны в Москве, но имеют на одного человека меньше положенных по закону 9 кв. м и не имеют средств, позволяющих купить жилплощадь.
 
Дабы сократить очередь, власти города решили возродить ЖСК. Пока, правда, в качестве эксперимента. В результате к 2010 г. число ожидающих улучшения жилусловий москвичей должно уменьшиться вдвое. Четырем ЖСК уже выделены участки под строительство.
 
По данным департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, ежегодно в городе строится около 5 млн кв. м жилья. Из них более 40% направляется на реализацию городских жилищно-социальных программ (400 000 кв. м - на обеспечение жильем очередников, 370 000 кв. м - на реализацию программы "Молодой семье - доступное жилье", 200 000 кв. м - на реализацию программ социальной ипотеки и 1,2 млн кв. м - на переселение жителей из ветхих аварийных 5-этажных зданий в новые дома). Таким образом, на рынок коммерческой недвижимости поступает около 2,8 млн кв. м жилья в год.
 
Идеи и намерения
 
Выступая в апреле на II Всероссийской конференция "Ипотека-2007", заместитель руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда столицы Николай Федосеев рассказал о новой программе. Власти города планируют возродить ЖСК, правда в "модифицированном виде". Ориентирована эта программа на льготников и тех, кто стоит в очереди на улучшение жилищных условий.
 
Чиновник подчеркнул, что сейчас приобретение жилья доступно примерно 15% населения Москвы. В очереди на улучшение жилищных условий в настоящее время стоят 180 000 семей. По данным Мосгоркомстата, средний доход семьи в Москве в данный момент составляет примерно 30 000 руб. в месяц. А для получения кредита на приобретение квартиры доход должен быть не менее $3000-4000 в месяц, сказал Федосеев.
 
На первом этапе возрожденные ЖСК будут формироваться под контролем органов исполнительной власти. Это делается для того, чтобы пайщиками не становились люди, уже обеспеченные жильем. А также чтобы избежать попыток мошенничества и спекуляций. Компании, которые будут строить такое жилье, власти будут назначать сами. А также будут выделять участки земли под строительство. "Мы еще прорабатываем вопрос, как закрепить в нормативных актах отчуждение пая с точки зрения недопущения спекуляций", - сказал чиновник.
 
Но не стоит воодушевляться заранее. Вступить в такой кооператив смогут далеко не все. В семье потенциального пайщика на человека не должно приходиться более 10 кв. м жилой площади, и он (пайщик) должен являться очередником. "В городской трехлетней программе стоит задача к 2010 г. вдвое сократить очередь. Поэтому на первом этапе ЖСК и будут создаваться только из очередников, - пояснил Федосеев. - Но когда эксперимент будет отработан, вступить в кооперативы смогут сначала работники бюджетных организаций независимо от того, стоят они в очереди на жилье или нет, а потом и другие категории горожан". Также будущий член кооператива должен проживать в Москве не менее 10 лет. Эти ограничения власти вынуждены установить, так как московские квартиры продолжают оставаться довольно привлекательным способом вложения средств.
 
Строительство домов по этой программе начнется в 2008 г. А до конца текущего года правительство Москвы разработает и утвердит положение о ЖСК. Строить квартиры пайщики будут за счет своих средств, а в случае необходимости - брать кредит в банках. Земельные участки будут выделяться без конкурса. Оформляться они будут в собственность кооператива, чтобы при необходимости земля могла стать залоговым обеспечением для получения кредита под строительство. Когда строительство будет закончено и дом примет госкомиссия, залог участка будет переоформляться на залог земельно-имущественного комплекса. Таким образом, пайщики будут самостоятельно погашать оставшуюся задолженность перед банком. И, кстати, станут собственниками и жилья, и земли под домом.
 
Николай Федосеев подчеркивает, что выделение земельных участков без конкурса не станет проблемой. Он рассказал, что эта схема обсуждалась с Федеральной антимонопольной службой (ФАС). И несмотря на то что согласно Градостроительному кодексу все участки под жилую застройку должны выделяться через аукцион, в ведомстве не против сделать исключение. "В ФАС подчеркнули, что, если участки и паи не попадут на рынок, они сделают исключение для этой программы", - заявил Федосеев. Он также рассказал, что подписаны соглашения о кредитовании "уже с несколькими банками", однако не уточнил, с какими именно. "Мы пока не обсуждали отбор банков, но он будет либеральным", - пообещал Федосеев.
 
Эту схему ЖСК Николай Федосеев назвал "частно-государственным партнерством". И сказал, что мэром Лужковым уже издан указ о строительстве первых домов по этой программе. "Испытательные полигоны" для эксперимента находятся за пределами МКАД (там же, где строится практически все жилье по горзаказу). Ведомством также "прорабатывается" земля в районе Зеленограда.
 
Федосеев подчеркнул, что такое жилье будет продаваться по себестоимости, т. е. примерно в четыре раза ниже рыночной цены. По его словам, цена 1 кв. м составит для пайщиков 30 000-35 000 руб. Он уточнил, что эти цифры - "цены этого года, а строительство начнется в следующем, в связи с этим они увеличатся соразмерно инфляции - примерно на 10%". Единственной целью данной программы является улучшение жилищных условий москвичей, а не получение прибыли, подчеркивает чиновник. Саму же концепцию развития таких кооперативов ведомство внесет на рассмотрение правительства до июля этого года.
 
Однако в пресс-службе департамента жилищной политики и жилищного фонда столицы сообщили, что подобные ЖСК - прежде всего юридические лица и те суммы, которые должен заплатить пайщик, определяют самостоятельно. Их размер будет зависеть от многих параметров. Например, от подрядчика, который будет строить дом. От этажности этого дома - построить 3-этажный дом дороже, чем 16-этажный. И, конечно, от экономики проекта. Власти
 
заинтересованы построить по ценам, близким к себестоимости, но не могут диктовать цены юридическому лицу, заключили в пресс-службе.
 
Кто построит
 
Александр Гаврюшин, пресс-секретарь "Мосстроймеханизации-5", говорит, что о возрождении ЖСК в организации еще ничего не знают. Но поучаствовать в этом, по его мнению, стоит. "Любая работа приносит деньги, если нашу организацию включат в подобный тендер, то никто не откажется от такого доверия", - уверен Гаврюшин. Если компания много лет строит в Москве и появляется возможность, то просто необходимо сделать что-то для москвичей, считает пресс-секретарь. По его словам, идеальными были бы условия участия в качестве генподрядчика в такой программе.
 
Гаврюшин считает, что власти города разработали отличную программу, потому что именно у москвичей в настоящее время большие проблемы в жилплощадью. Компании, участвующие в строительстве ЖСК, несомненно, заработают деньги, уверен он, наверняка будут некие дотации на строительство такого жилья. А это зарплата сотрудникам, соцобеспечение и модернизация механизмов, применяющихся в строительстве. Поэтому предполагаемая цена квадратного метра никого не смущает. Ведь раньше было так: государство выделяло деньги на строительство жилого фонда, а компании экономили. Кто за счет инновационных технологий, кто за счет умения оптимизировать процесс строительства и т. д.
 
Если будет принят закон по этой программе (она получит статус госпрограммы), отмечает Гаврюшин, то вполне возможно участие компании в ней не только в качестве генподрядчика, но и в качестве соинвестора. Наверняка будут некие условия для тех, кто будет строить эти дома, и для тех, кто будет заказывать подобное строительство, оговоренные в положении о ЖСК, считает Гаврюшин. Единственной остро стоящей проблемой в этой ситуации, по его мнению, остается выделение участков под строительство. "Отсутствие свободных площадок в Москве давно не является новостью", - заключает он.
 
Александр Ортенберг, генеральный директор строительной компании "Штрабаг" в России, говорит, что в случае проведения тендера компании будет интересно поучаствовать в подобной программе. Он считает, что нет большой разницы в том, строить для города или для частного инвестора. "Мы часто строим по цене $800-900 за 1 кв. м, а девелоперы продают потом по $5000 за 1 кв. м", - говорит Ортенберг. Однако это стоимость чистого строительства - без учета подключения систем жизнеобеспечения дома,
 
подчеркивает он. Он уверен, что если строить по себестоимости строительства и по ней же продавать, то цена продаж будет примерно в два раза ниже, чем сейчас. Однако в таком случае город должен бесплатно предоставлять земельные участки, уточняет Ортенберг.
 
Но это только одна сторона вопроса. Вторая - это подключение энергосетей. Ведь "Тепловые сети", "Мосводоканал", РАО ЕЭС и т. д. точно потребуют денег за подключение своих ресурсов. Какова их доля в себестоимости строительства, можно подсчитать, говорит эксперт. На одну квартиру необходимо примерно 8-12 кВт. Соответственно, за каждую [квартиру] придется заплатить $15 000-20 000 ($200-300 за 1 кв. м). Эта цена подключения всех необходимых систем: канализации, электричества и т. д.
 
При большом желании и массовой застройке дешевым монолитным или панельным жильем, продолжает Ортенберг, при правильном проектировании и разумных решениях возможно приблизиться к цене 30 000-35 000 руб. за 1 кв. м. Тем не менее для такой программы необходимы рыночные механизмы, уверен он. Например, сам город должен в этом участвовать как инвестор, а строителей выбирать через конкурс для обеспечения рыночной цены.
 
Если программа ЖСК будет реализована, строители получат 3-4% прибыли, а город ничего не получит, подытоживает Александр Ортенберг. По его мнению, существует и опасность мошенничества. Собственник, получивший такое жилье, подвергается большому соблазну, уплатив 30 000-35 000 руб. за 1 кв. м, продать его примерно по 120 000 руб. за тот же метр. В Европе, рассказывает он, все, что строит государство, не продается, а сдается за разумную арендную плату и является собственностью города. То есть человек, получивший такую квартиру, может владеть ею только на правах пожизненной аренды с возможностью передачи детям или иным родственникам. Но не может ни сдавать ее в аренду, ни продавать, ни дарить. "А иначе просто не будет возможности предусмотреть все мошеннические схемы", - уверен Ортенберг.
 
Никакого смысла участия в такой программе для компании, кроме как на условиях чистого подряда, он не находит. Позиция соинвестора в таком проекте возможна, только если девелопер согласится работать примерно за 5%, говорит Ортенберг. А московские девелоперы работают, ориентируясь на прибыль около 30-50%.
 
"Пока получается социальная поддержка ниже рыночных условий. Слишком большая разница между тем, что будет строиться по программе ЖСК, и тем, что сейчас строится и продается вокруг. Для чиновников слишком велик соблазн брать взятки за возможность попасть в такую очередь и стать пайщиком. В Европе эти схемы давно пройдены. Людям не нужно дарить квартиры, их надо обеспечить местом для проживания. И не обязательно, чтобы это была собственность", - напоминает Ортенберг.
 
Отсутствие свободной земли под строительство Ортенберг называет "сложным вопросом". Теоретически, говорит он, город может стать большим заказчиком по строительству жилья и уменьшить количество других заказчиков: "Ну останутся девелоперы без работы в черте города, и дальше что?" Сама идея, по его мнению, носит пока исключительно социалистический характер. В этой схеме не выигрывает никто - ни тот, кто строит, ни тот, кто получает.
 
Оксана Басова, пресс-секретарь компании "СХолдинг", соглашается с идеей участия в подобном процессе. Это связано с тем, что компания участвует в муниципальных программах. Единственное условие участия для "СХолдинга" - выгодная экономика (т. е. компания должна уложиться в заявленные цены) и получить 2% за подряд, как обычно. В ту же сумму (2%) Басова оценивает прибыль от участия в качестве генподрядчика. Перспектив участия в другом качестве, например соинвестора, она пока не видит. Проблема с отсутствием земли в городе ее не пугает. "Москва будет строить ровно столько, сколько запланировано среднесрочной программой (ППМ г. Москвы от 18.04.2006). Как я понимаю, ЖСК получает участки, которые определены под муниципальное жилье. И все. Никаких мощных пертурбаций не предполагается", - говорит она.
 
Для застройщиков, по ее мнению, это пока непонятый механизм. "Слишком мало информации", - говорит она. Басовой сама идея кажется слабой по следующей причине: ЖСК дважды берет кредит. Вопрос в том, считает она, что обеспечивает надежность банка и платежеспособность ЖСК. А также участвует ли ЖСК при выборе типа дома под застройку и кто строит сети.
 
Марш несогласных
 
Как передал "Интерфакс", руководитель пресс-службы группы компаний "СУ-155" Федор Сарокваша считает, что "программа строительства жилья с помощью ЖСК - социально направленный проект, необходимый городу". "Это положительная инициатива", - уверен он. По его словам, подобное решение, так же как и существующий дефицит на рынке коммерческого жилья, должно повлечь за собой рост общих объемов строительства. "А это возможно лишь за счет выделения под строительство жилья большего количества земельных площадей", - отмечает он.
 
Однако один из сотрудников компании "СУ-155", пожелавший остаться неназванным, считает такую схему невыгодной. Он говорит, что после появления закона о долевом строительстве застройщики и так "намучились по полной программе". Любая компания, строящая жилые дома, ориентирована на то, чтобы построить и продать.
 
Он уверен, что крупные компании не пойдут на участие в этом эксперименте. Собеседник "Ведомостей" аргументирует это тем, что крупнейшие компании сейчас стараются иметь дело с банками и другими организациями, но не с людьми. А структура ЖСК подразумевает, что хозяевами будут пайщики, не имеющие профильного образования. Практика показывает: из пайщиков создается инициативная группа, которая при малейших затруднениях начинает учить профессионалов, как и что им строить. Строительство - процесс непростой, говорит он, есть моменты, которые невозможно учесть. Например, местная администрация через полгода после сбора денег, когда уже все строится, утверждает новый план - и кто откажет чиновникам?
 
Источник вспоминает случай из практики, когда на выделенном под строительство участке уже начали копать, но тут выяснилось, что почву необходимо осушить. Процесс осушения занял целый год. По его мнению, всегда проще, когда деньги выделает один акционер, а не 10, каждый из которых считает себя хозяином.
 
Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании "Сити - ХХI век", считает, что даже если будет консолидированное мнение между пайщиками ЖСК и компанией-застройщиком, то с учетом того, что эти люди (пайщики) не имеют профильного образования, им нужно много времени и усилий потратить на понимание процесса. Надо получить участок, мощности, самое главное - получить кредитование на строительство дома. Как эти вопросы будут решать не профессионалы в этой деятельности?
 
"Если будет государственная поддержка со стороны города, то почему не реализовать данные инициативы? Но это нерыночные отношения. Это вопрос социальной политики для тех, кто нуждается в жилье, - уверен Лядов. - Кооперативы сильно зарегулированы законом. И пока в этой ситуации больше вопросов, чем ответов. Правильнее будет дождаться реализации схемы ЖСК. На основе "первой практики" можно будет говорить более конкретно об участии бизнеса в этой программе".
 
 
"СУИхолдинг" имеет опыт работы с ЖСК. Президент "СУИхолдинг" Виктор Карпенко говорит, что в 2003 г. был построен дом в Новолесном переулке для ЖСК "Кино-5", который был организован членами Союза кинематографистов. Около половины квартир было продано на коммерческих условиях, это позволило существенно сократить размер взносов для членов ЖСК. Остальные квартиры получили известные и заслуженные деятели киноискусства. "СУИхолдинг" выступил соинвестором проекта, а одна из компаний холдинга - генподрядчиком.
 
Однако в настоящее время в компании не рассматривают участие в ЖСК в качестве перспективного направления. И не планируют участвовать в строительстве массового доступного жилья. Карпенко отмечает: "В том виде, в котором все задумано сегодня, выгоду получат субподрядчики, нанятые на коммерческой основе, и банк, предоставивший ипотечный кредит". Если участие в процессе станет привлекательным, то компания не упустит шанс, уточняет он.
 
"Земля в Москве рано или поздно кончится. То, какое влияние программа ЖСК окажет на выделение участков застройщикам коммерческой недвижимости, будет зависеть от масштабов строительства, от того, какие дома будут строить в рамках программы, какой этажности и на каких территориях: на освобождаемых от промзон землях, в рамках сноса пятиэтажек в удаленных районах или на пятачках точечной застройки", - заключает Виктор Карпенко.
 
Алла Цытович, вице-президент по развитию бизнеса банка DeltaCredit, считает, что на данном этапе непонятен механизм, по которому пайщики будут привлекать заемные деньги. Если механизм кредитования не отличается от уже существующего на первичном рынке жилья, то интерес банков к ним достаточно стабильный. Если же предложат кредитовать строительные организации, то интерес будет ограниченным по причине существующих пробелов в законодательстве. Таким видом кредитования занимаются немногие банки, которые работают только с ограниченным числом проверенных застройщиков, резюмирует она.
 
Директор департамента розничных банковских продаж "Абсолют Банка" Эмиль Юсупов уверен: для того чтобы банки могли участвовать в этом проекте, важно, чтобы все застройщики работали в соответствии с 214-ФЗ. Надо учитывать, что в рамках этого проекта банки будут работать на коммерческой основе, т. е. выдавать ипотечные кредиты на своих стандартных условиях. Залогом по кредитам будет являться вся квартира или пай. При реализации этого проекта важно обратить внимание на юридические тонкости, касающиеся обращения взыскания на предмет залога. Сегодня риски банка в этой ситуации оказываются законодательно не защищены, поскольку без согласия всех пайщиков ЖСК реализовать залог будет невозможно.
 
Остальные банки, опрошенные "Ведомостями", сходятся во мнении: говорить об участии в программе ЖСК еще рано по причине того, что нет опыта работы. Однако представители банковского сообщества оговариваются, что в деятельности любого банка важна социальная составляющая. Поэтому, если будет найден компромисс, например государственный бюджет компенсирует банку рыночную доходность или банки смогут предложить другие услуги по этой программе, интерес возможен.