16.09.2007
Бросить Жалко. Зачем СУИхолдингу нужны деньги инвесторов
 
СМИ: Компания
Автор: Алексей Лоссан
 
Многие руководители крупных компаний являются владельцами собственного успешного бизнеса. Но крайне редко эта информация становится открытой. В СУИхолдинге - компании одного из топ-менеджеров девелоперского подразделения "АФК Система" - не стесняются масштабов реализованных проектов. О своих планах на российском рынке недвижимости "Ко" рассказал президент СУИхолдинга Виктор Карпенко.
Когда в 2005 году глава СУИхолдинга Азарий Лапидус стал первым вице-президентом "Системы-Галс", за его плечами было немало знаковых проектов. Более того, к тому времени компания уже выиграла конкурс на реконструкцию Большого театра. Эксперты утверждали, что у небольшой инжиниринговой компании не хватит собственных сил для реализации столь масштабного проекта. Поэтому по рынку поползли слухи, что основной владелец СУИхолдинга решил объединить свой актив с дочерними структурами АФК "Система". Однако объединения, о котором говорили как о почти свершившемся факте, так и не произошло. Предприниматель предпочел разделить свой бизнес и работу по найму. В итоге, оставшись председателем совета директоров собственной компании, он сосредоточился на работе в кресле топ-менеджера. А СУИхолдингпродолжает наращивать портфель проектов, планирует разместить облигационный заем и объявил об экспансии в регионы. Более того, компания не исключает своего превращения в открытое акционерное общество и даже выхода на IPO.
- Какие проекты реализует сейчас СУИхолдинг, какую долю рынка занимает?
- Мы позиционируем себя как инжиниринговая компания, и наше основное достижение - это 20 лет работы с уникальными проектами: здания "Газпрома", Центр православного наследия в Переделкино, реконструкция Большого театра, здание АФК "Система" на Моховой улице. Еще один крупный проект - это реконструкция комплекса зданий Росстата, который был спроектирован Ле Корбюзье. По объему уникальных, даже музейных проектов - мы в числе лидеров российского рынка. С момента создания компании нами построено около 50 объектов, среди них нет практически ни одного типового проекта. Общий объем площадей уже перевалил за миллион квадратных метров.
- СУИхолдинг выступил подрядчиком при сооружении почти всех зданий "Газпрома" в Москве. Как вам это удалось?
- Да, мы участвовали в реализации почти всех крупнейших строительных проектов "Газпрома" в Москве и Московской области с 1992 года по начало 2000-х. Партнерские отношения с "Газпромом" - это не дружба, а скорее оценка качества нашей деятельности, которую дал крупный заказчик.
- Однако ваши отношения с "Газпромом" не прекратились в начале 2000-х годов. Насколько мне известно, дочерняя компания СУИхолдинга стала подрядчиком строительства стадиона "Газпром-Арена" в Санкт-Петербурге.
- Это другая история. Когда возник проект реконструкции Большого театра, рейтинг компании на отечественном строительном рынке мгновенно вырос, и мы получили несколько предложений на участие в конкурсах на строительство крупных объектов, таких как Внуково, Шереметьево, в том числе на сооружение стадиона в Санкт-Петербурге. Мы выбрали его и подали заявку совместно с нашей дочерней компанией, уже работающей на питерском строительном рынке. Однако потом оценили собственные силы и поняли, что одновременное участие в таких двух крупных проектах, как Большой театр и "Газпром-Арена", тогда было неосуществимо. Поэтому мы продали свою долю компании "Синтез-СУИ" и теперь никакого отношения к тому проекту не имеем.
- Получилось, что вы оказались в "заложниках" реконструкции Большого. Что собираетесь делать дальше?
- Мы находимся в той же нише, которую исторически занимаем с 1988 года. Аббревиатура СУИ расшифровывается как "строительство, управление, инвестиции", и мы всегда следуем этим направлениям своей деятельности. Правда, сейчас немного меняем позицию: рост компании будет происходить через оценку ее инвестиционных активов. Поэтому так или иначе мы должны войти в сегмент девелопмента. Однако компания не планирует конкурировать с гигантами девелоперского бизнеса. Если наш пятилетний портфель будет оцениваться в 700 000 - 1 млн кв. м, мы будем довольны.
- Вы готовитесь разместить облигационный заем. На сегодняшний день это для вас оптимальный способ привлечения средств или рассматриваются другие варианты?
- По нашему мнению, заем для инжиниринговой компании - это более чем разумный первый шаг. Для размещения займа и подтверждения его ликвидности мы - сильная компания, имеющая хорошую историю и независимую отчетность, аудированную по МСФО. В планах также может появиться IPO, но вначале мы оценим свои силы и затем проинформируем рынок о своих намерениях. Однако в целом размещение - это не единственный способ, можно, например, создавать фонды или организовать частное размещение. Но перед этим мы должны показать рынку, что умеем обращаться с деньгами инвесторов.
- Однако в случае IPO вам придется стать открытой компанией...
- СУИхолдинг в двух шагах от того, чтобы объявить себя открытым акционерным обществом. Просто пока это не соответствует стратегии развития. Мы можем стать ОАО уже через два месяца. Но не секрет, что к нам обращаются с предложением выкупить доли компании. В то же время изменение структуры может отпугнуть часть потенциальных покупателей. Вот если мы все-таки решим выйти на IPO, то точно станем ОАО.
- В свое время вы анонсировали экспансию в регионы. В Москве уже нечего делать?
- Во-первых, столица уже настолько насыщена спроектированными и анонсированными проектами, как в жилой, так и в коммерческой недвижимости, что вскоре предложение будет сильно опережать спрос. Во-вторых, все привлекательные площадки либо разыграны, либо выкуплены. Перекупать их по сегодняшним ценам просто невыгодно. Более того, тот объем коммерческой и жилой недвижимости, который будет сдан в столичном регионе, приведет к насыщению всех сегментов рынка. Поэтому мы решили, что в регионах найдем более комфортную нишу.
- Какие регионы выбраны для экспансии?
- Приоритетной является Тюмень, где мы уже построили жилой комплекс "Тройка". Также есть договоренность о строительстве жилого комплекса в Омске. Рассматриваем и такие регионы, как Воронеж и Липецк. Но, как ни парадоксально, мы не стремимся в Сочи, потому что там уже свободного пятачка не осталось. Кроме того, надо учитывать, что в городе существуют проблемы с внешними сетями. Эти задачи, конечно, будут решены, но стоимость площадок настолько велика, что в настоящий момент невозможно оценить экономическую целесообразность проекта. Может, мы и будем работать в Сочи, но как инжиниринговая компания, а не как инвесторы.
- Чем объясняется такой нетипичный выбор регионов? Боитесь конкуренции других компаний?
- Не думаю, что есть регион, куда можно прийти и занять всю нишу, но существуют места, которые заполнены глобально, например, Санкт-Петербург или Сочи. Для нас они неперспективны. Даже крупные инвесторы не всегда реализуют там свои проекты целиком - затягивают сроки, подчас привлекают соинвестирование. Многие компании выходят в миллионники, но, скажем, такой известный город, как Тюмень, в их список не входит, несмотря на то, что это центр нефтехимии. В Омске тоже очень много площадок, которые можно освоить, там много частного одно-, двухэтажного жилья, которое нужно постепенно выводить. Когда мы приходим в регион, то стараемся найти стратегических партнеров из числа местных компаний, которые, в частности, решают вопросы землеотвода и архитектуры. Партнер либо предоставляет площадку в обмен на наши средства, либо участвует в инвестировании.
- Вы сказали, что даже крупные инвесторы затягивают сроки. Как считаете, почему даже знаковые проекты, такие как "Москва-Сити" или "Золотой остров", столь медленно реализуются?
- На самом деле проект "Москва-Сити" очень сложный, и я не считаю, что строят долго. Например, лондонский Сити тоже возводили около 10 лет. На ранней стадии, когда шли согласования и были распределены участки, у каждого инвестора было собственное видение своего здания, но, как известно, общественный совет, рассматривая каждый проект в отдельности, хотел все их увязать в единый комплекс. Процесс шел тяжело, но сейчас завершился. Enka уже построила свои три башни, Mirax Group достраивает "Федерацию", "Северстальтранс" почти закончила свое здание, так же активно работают другие застройщики. Думаю, что проект "Москва-Сити" будет реализован в обозримом будущем. Вот проект "Большого Сити" - это уже другая история. Там у инвесторов будет много сложностей, например, необходимость выводить промзоны.
- А "Золотой остров"?
- Как многие проекты в Москве, его вначале декларировали, а уже потом уже принялись за работу. Там очень большие сложности с инфраструктурой. Сейчас участники занимаются прокладкой внешних сетей, которые тянут по дну канала.
- Как вы думаете, подобные проблемы должен решать городской бюджет или все инвесторы должны просто "скинуться"?
- В любом случае это проект коммерческий, и потому инвесторы не должны оставаться в стороне, а взять на себя часть нагрузки. Однако в целом это проблема всей Москвы, и городской бюджет тоже должен принимать участие в ее решении. Сейчас в столичном регионе основная проблема с энергетикой, но в ближайшее время аналогичные проблемы могут возникнуть и с канализацией, и с водой.
- Чем объясняется задержка в реализации вашего самого крупного и имиджевого проекта - реконструкции Большого?
- Реконструкция Большого театра - это проект уникальный по своей технической сложности. Фактически здание находится на пересечении трех рек. Первые поколения зрителей, выходя из театра, могли гулять вдоль их берегов, впоследствии русла были убраны в коллектор. Подмывание грунта веками воздействовало на здание, и когда мы начали вскрывать штукатурку, выяснилось, что здание находится даже не в предаварийном, а в аварийном состоянии. Поэтому вместо трех месяцев, за которые намечалось стабилизировать несущие конструкции, понадобилось год и три месяца. Сейчас практически на 99% стабилизация закончена, однако каждый день в том или ином месте в исторической кладке открываются трещины, и этот процесс, к величайшему сожалению, будет продолжаться еще какое-то время. В такой ситуации невозможно проводить дорогостоящие реставрационные работы. Сейчас мы приступаем к заключительному этапу стабилизации несущих конструкций здания. Предполагается, что при освоении подземного пространства нужно произвести экскавацию порядка 300 000 куб. м грунта и уложить 40 000 куб. м бетона. Для кардинальной защиты здания от грунтовых вод вокруг объекта будет построена своего рода "большая кастрюля", чьей боковой поверхностью является так называемая стена в грунте, а дном - фундаментная плита, расположенная на глубине 24 м.
- Когда же будет закончена реконструкция театра?
- Мы уже представили графики окончания работ, однако их должен озвучить заказчик - Федеральное агентство по культуре и кинематографии. Могу лишь сказать, что никакой остановки или задержки работ фактически нет. Просто с такими сложностями никто в мире не сталкивался. Мы ведем работы, почти как метростроевцы, но с оглядкой на существующий контекст исторической застройки.
- Эксперты традиционно обещают осенью рост цен на недвижимость. Как вы думаете, станет ли нынешний год исключением?
- Традиционный осенний всплеск был связан с тем, что люди возвращались из отпусков, а к концу года у них высвобождались какие-то деньги. Такая активность, несомненно, будет, но стоимость жилья вряд ли резко возрастет. Сейчас растут цены на жилье или коммерческую недвижимость в уникальных комплексах в центре Москвы или в необычных местах, например, на входе в городской парк или на территории "Сити". Хотя, по-моему, жить в деловом центре все-таки неудобно, но сказать однозначно я не могу, никогда таких центров в Москве не было.
- Во многих странах государство регулирует сегмент жилья. Должно ли государство в России вмешиваться в рыночный процесс?
- Наверное, какой-то контроль должен быть, например, в сфере частного найма жилья. Предпринимались попытки создания доходных домов, но не получили широкого распространения. На Западе есть ограничение по найму, которое устанавливает государство, то есть собственник не может сдавать в аренду жилье выше заданной стоимости, а для того, чтобы эту планку преодолеть, должен как-то усовершенствовать помещение: сделать ремонт, поменять окна, заменить вентиляцию. После этого муниципальная структура может позволить ему поднять арендную плату. Я думаю, такое возможно и в России. В противном случае безудержный рост на рынке найма жилья, который происходит сейчас в России, будет невозможно остановить. Конечно, цены должны быть рыночными, но они должны соотноситься с качеством жилья.
- Государство уже пытается вмешаться, например, в России планируется ввести прогрессивный налог на недвижимость. Как вы относитесь к этой инициативе?
Налог на недвижимость должен быть, но он должен быть разумным и дифференцированным. В центре Москвы живут не только богатые люди. Да, там построено много домов бизнес-класса и элитного уровня, но в общей сложности это не более 5% всего жилья, а остальные 95% - квартиры, в которых живут простые москвичи. В результате поспешного введения налога на недвижимость их могут просто вытеснить из центра Москвы.
- Какие еще риски угрожают российскому рынку недвижимости, помимо необдуманных законодательных инициатив?
- Думаю, что политические риски сейчас сведены практически к нулю. Риски могут быть мировыми, экономические кризисы никем не отменялись, однако сегодняшняя Россия уже в меньшей степени им подвержена. Сложности в первую очередь остаются в вопросах качества возводимого жилья. Застройщиков, которые будут выдавать некачественный продукт, вытеснят с рынка, поскольку у покупателя будет возможность выбора.
- Как может повлиять на рынок недвижимости перекачка денег из добывающих отраслей, например, то, что многие корпорации анонсируют масштабные строительные проекты?
- У крупных компаний есть возможность реализовать такие проекты. Кроме того, они могут получить государственную субсидию в рамках нац-проекта "Доступное жилье". Но все же мы думаем, что крупные строительные объекты, например, города-сателлиты будут застраиваться поэтапно с частичным привлечением государственных инвестиций.
- Планируете ли вы включиться в какую-нибудь масштабную государственную программу?
- У нас есть ряд региональных проектов, по которым идут переговоры, в том числе это малоэтажное строительство, строительство жилых комплексов. Но это не проекты масштаба тех, которые планируют Виктор Вексельберг или Олег Дерипаска. Речь идет о локальных объектах от 50 000 до 150 000 кв. м, которые включат в себя всю необходимую инфраструктуру. Например, на участке в Орехово-Борисово мы планируем построить около 400 000 кв. м жилья, часть его предназначена для военнослужащих. Нам тяжело конкурировать с крупными девелоперскими компаниями, но как инжиниринговая компания мы очень мобильны. Например, среди наших проектов, которые осуществляются сейчас, строительство частной электростанции в поселке Северный и элитный дом площадью 7 000 кв. м на Пречистенке.

Алексей Лоссан

РЕЗЮМЕ ВИКТОРА КАРПЕНКО
ГОД РОЖДЕНИЯ: 1958
ОБРАЗОВАНИЕ: Московский институт управления им. С. Орджоникидзе
ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЙ ОПЫТ: 2006 - настоящее время: президент холдинговой компании "СУИхолдинг" 1996-2006: вице-президент холдинговой компании "СУИхолдинг" 1989 - 1996: руководитель совместного строительного предприятия "СУИпроект" 1980 - 1989: инженер, младший научный сотрудник Всесоюзного научно-исследовательского института комплексной автоматизации
СЕМЕЙНОЕ ПОЛОЖЕНИЕ: женат, имеет сына
ХОББИ: футбол, путешествия
ЧТО ТАКОЕ ЗАО "СУИХОЛДИНГ"
ГОД ОСНОВАНИЯ: 1988
СФЕРА ДЕЯТЕЛЬНОСТИ: строительство и реконструкция, инжиниринг, инвестиции в сфере недвижимости
ОСНОВНОЙ ВЛАДЕЛЕЦ: Азарий Лапидус
ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ: не раскрываются
ОСНОВНЫЕ ПРОЕКТЫ: реконструкция Большого театра, строительство штаб-квартиры "Газпрома", комплекс зданий Росстата