03.04.2008
СМИ: Бизнес &FM. Ежедневная деловая газета
Автор: Николай Михалев
Город: Москва
Дата: № 60. 04.04.2008
 
«СУИхолдинг» открыт для инвесторов
                      
Компания «СУИхолдинг», специализирующаяся на проектировании и строительстве недвижимости, в ходе диверсификации бизнеса намерена ограничить предоставление инжиниринговых услуг заказчикам, сконцентрировавшись на своих девелоперских проектах стоимостью более $1 млрд. О стратегии развития «СУИхолдинга» корреспонденту B&FM Николаю Михалеву рассказал председатель совета директоров компании Азарий Лапидус. 
 
B&FM: Чем обусловлено формирование девелоперского подразделения в структуре компании? А
АЗАРИЙ ЛАПИДУС: Как инжиниринговая компания, то есть технический заказчик, управляющий проектом и генподрядчик, мы имеем хорошее реноме. В 2006 году выручка компании по МСФО составила около $100 млн с НДС, а в 2007-м — $200 млн, или $150 млн без НДС. Это очень высокий показатель для инжиниринговых компаний. Тем не менее рентабельность инжинирингового бизнеса в мире составляет 1-2%, а девелопмента — 15-20%. За 20 лет своего существования «СУИхолдинг» реализовал более 60 проектов общей площадью свыше 1 млн кв. м, в том числе шесть девелоперских проектов в сегменте жилой недвижимости (около 70 тыс. кв. м). Все наши девелоперские проекты дополняли инжиниринг, то есть «СУИхолдинг» входил в эти проекты на правах соинвестора и подрядчика. Но девелопмент не был основным видом нашей деятельности. Теперь пришло время использовать свои знания и опыт инжиниринговой структуры в области девелопмента.
B&FM: Какова сегодня структура «СУИхолдинга»?
АЛ: «СУИхолдинг» — это строительство, управление, инвестиции. За строительство отвечает компания «Лакистрой»: она является основным генподрядчиком, занимается общестроительными, электромонтажными и другими работами. За вопросы управления строительством отвечает компания «СУИпроект». Что касается инвестиций, то мы пошли по пути создания компаний под каждый проект. На совете директоров «СУИхолдинга» утвержден девелоперс кий комплекс, который будет состоять из нескольких управлений. Главным сегодня будет управление региональных проектов. Его возглавил Дмитрий Игнатенко, успешно реализовавший в Тюмени проект «Тройка».
B&FM: То есть основной упор в девелопменте будет делаться на регионы?
АЛ: Да. С выходом на московский рынок мы сильно опоздали: за те деньги, на которые сегодня можно купить сотку земли в столице, в Нижегородской или Орловской области можно приобрести хороший участок площадью 10 га. В Омске мы оформили на себя большой земельный участок на берегу Ир тыша (16 га Омского судо-ремонтно-судостроительного завода.— B&FM). Здесь к середине 2012 года будет построен элитный жилой комплекс «Правый берег» общей площадью 280 тыс. кв. м (в том числе 200 тыс. кв. м жилья). Инвестиции в проект составят $360 млн. Думаю, что это наш первый и далеко не последний проект в Омске, здесь у нас складываются очень хорошие отношения. В Тюмени мы имеем крупную площадку, в которую планируем инвестировать более $200 млн, построив до 2012 года 160 тыс. кв. м жилья и коммерческой недвижимости. В настоящее время мы разрабатываем концепцию строительства мини-города в условиях сложившейся за стройки. Возможно, в Тюмени мы будем вести два новых проекта. Как инжиниринговая компания мы вышли в Анапу, где строим для «Сибура» детский профилакторий и параллельно рассматриваем возможности девелопмента. У нас есть еще несколько регионов. Сейчас мы находимся на стадии проработки инвестконтракта долевого участия в строительстве офисного центра (около 200 тыс. кв. м) в Киеве. Здесь, возможно, мы будем работать как консультанты и соинвесторы.
B&FM: А на московском девелоперском рынке вы будете присутствовать?
АЛ: В Москве у нас уже есть две площадки: на Ясеневой улице и в районе станции метро «Войковская». В рамках проекта комплексного освоения 17,1 га на Ясеневой улице к 2012 году будет построено 496 тыс. кв. м. Общий объем инвестиций в этот проект составит $660 млн. Пока «СУИхолдинг» самостоятельно реализует проект на Ясеневой, но, возможно, мы будем привлекать соинвесторов. Сейчас завершается подписание контракта долевого участия в строительстве офисного центра класса В+ общей площадью 100 тыс. кв. м на участке 3 га в районе метро «Войковская». Общий объем инвестиций в этот проект составит $250-300 млн.
B&FM: Какого класса недвижимость предполагаете строить? И вообще, какие сегменты рынка намерены осваивать?
АЛ: В сегменте жилья мы будем работать только в бизнес-классе и выше. Офисы — самого высокого класса, которые существуют на осваиваемых территориях. Также мы готовим несколько проектов современных торговых центров большого формата. Возможно, попробуем логистические центры.
B&FM: Инвестпрограмма компании до 2012 года предполагает инвестиции более $1 млрд в строительство около 1 млн кв. м жилья и коммерческой недвижимости. Какой стратегии девелоперского развития будете придерживаться?
АЛ: Стратегия очень простая. Мы не будем набирать многомиллионный портфель проектов, а ограничимся теми возможностями, которые соответствуют нашему потенциалу.
В 2008 году выручка «СУИхолдинга» от продажи инжиниринговых услуг составит около $250 млн с НДС. Мы должны набрать такой портфель проектов, чтобы, отказавшись от инжиниринговой работы на сторонних заказчиков, работать только на себя с ростом 30%.
Ежегодно мы можем успешно строить на $250 млн. Если каждый год будем прирастать по 30%, в 2011-2012 годах сможем работать на $500 млн. К тому моменту мы уже закончим Большой театр и здание Росстата. Получать выручку мы будем уже от самих себя, со своих проектов. Больший объем брать не будем, так как не хотим выходить на аутсорсинг той деятельности, где сами являемся лидерами рынка. Девелопмент будет дополнением. Не исключаю, что через три-четыре года мы станем такими крупными, что придется диверсифицироваться, выделив отдельно инжиниринговую и девелоперскую структуры. Но пока можно говорить о единой структуре.
B&FM: То есть перестанете работать на сторонних заказчиков?
АЛ: Нет, но мы будем подходить к ним очень избирательно, останавливаясь только на значимых, крупных проектах.
B&FM: Каким требованиям должны удовлетворять сторонние подряды, чтобы ваша компания согласилась за них взяться?
АЛ: Проекты должны быть звучащими. Это может быть предложение, связанное с освоением большого участка, на котором мы сможем создать модель и потом использовать ее в собственных проектах.
B&FM: Какую долю в ежегодных инвестициях «СУИхолдинга» в девелопмент ($250 млн) будут составлять заемные средства?
АЛ: Идеальный вариант — 20% своих и 80% заемных средств.
Но это очень оптимистичное соотношение. Сегодня мы способны самостоятельно обеспечить 20% инвестиций, то есть около $30-40 млн. Это та EBITDA, которую мы планируем достичь в 2009-2010 годах.
Конечно, мы будем обращаться к рынку длинных долговых инструментов, все остальное — это проектное финансирование, наше содружество с банками.
B&FM: Этим летом вы планируете разместить облигационный заем на 1,3 млрд руб.
Если кризисная ситуация на рынке капиталов не изменится в лучшую сторону, каким инструментом привлечения инвестиций воспользуетесь?
АЛ: Наше размещение зависит от того, насколько профессионально сработают специалисты компании «Атон брокер», которая выступает андеррайтером нашего займа. Мы к размещению готовы идеально, инвесторам интересны. Я точно знаю, что в этом году получим требуемую сумму. Мы рассматриваем возможность частного размещения, участия соинвесторов, создания закрытых паевых фондов. Мы сделали большой шаг: международная аудиторская компания Grant Thornton закончила наш аудит. Grant Thornton очень консервативно подходит к инжиниринговому бизнесу, чистая прибыль которого составляет 1-1,5%. У «СУИхолдинга» этот показатель в три-четыре раза выше — 5-6%.
B&FM: Какой объем акционерного капитала будет продаваться в случае частного размещения?
АЛ: Речь идет о продаже не более 25%, но все определит сумма. Сегодня наши проекты требуют дополнительно около $50 млн инвестиций.
B&FM: Но 25% компании все-таки стоят дороже $50 млн?
АЛ: Я оцениваю нашу компанию в $300-350 млн. Поэтому 25% — это $80-90 млн.
B&FM: Об IPO пока рано говорить?
АЛ: Очевидно, из-за текущей ситуации на рынке IPO для нас осуществимо как для компании, но неосуществимо как для участника рынка. Говорить об IPO сегодня рано для всех российских девелоперов. Все предыдущие IPO очень сильно отбросили компании второго эшелона, потому что первый эшелон сильно просел. Теперь нужно вернуть доверие инвесторов, а на это потребуются время, стабилизация рынка плюс наша подготовка. Компании второго и третьего эшелонов, к которым относимся и мы, на биржу пойдут не раньше чем через год.